公布租賃契約範本後 就天下太平了嗎?

生活房屋 法務長 陳崧豐

在國人薪資收入持續停滯不前,而房價仍是高不可攀的困境下,政府高舉居住正義大纛,風風火火的公布推行了一系列與房屋租賃相關法令政策,宣示政府關切並有心解決民眾居住需求的困難。

先是,於2016年1月1日內政部施行『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』,並於同年7月公布「房屋租賃契約書範本」供社會大眾使用。依據消費者保護法與相關主管機關的認定:只要是反覆實施租屋行為並以之為業的房東,都必須遵循前述應記載及不得記載事項的規定。違反者將依據消保法第56-1條規定,未遵期改正者,可處新臺幣三萬元以上三十萬元以下罰鍰;經再次令其限期改正而屆期不改正者,更可處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰,並得按次處罰。對於大多數自行管理租屋事務的個人房東而言,這個法令衝擊不可謂不大!

在公布前述應記載及不得記載事項與租賃契約範本後,於2017年12月28日總統公布『租賃住宅市場發展及管理條例』,讓住宅租賃行為至此有一個「專法」來加以規範與適用,並藉此推動租賃服務業的發展與管理。

對於國人居住需求的滿足,政府努力的用心應要加以肯定。但是各項措施仍應需要遵循法治國原則之各項內涵,包含依法行政、平等原則等。以『房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項』與「房屋租賃契約書範本」為例,其中關於租約得否提前終止的規定,前述應記載及不得記載事項與租賃契約範本尊重私法自治,得讓房東與承租人自行約定得否提前終止租約。若房東與承租人約定得提前終止租約的情況下,若一方未提前通知他方者,前述應記載及不得記載事項與租賃契約範本則規定,房東只能要求上限一個月租金作為違約金,並得從押租金扣除。而未約定得提前終止租約者,並未予以規範。這個得否提前終止租約條款,前述應記載及不得記載事項與租賃契約範本,反而是擾亂一池春水而治絲益棼!

實務上在終止條款的爭議最多者,往往是租客想提前終止租約,但是終止條件規範不明確或是明顯對承租人不公而產生糾紛;對房東而言,擔憂的是承租人入住不到租期的一半甚至三分之一就要終止租約,頻繁更迭承租人而增加的多項管理成本。但是前述應記載及不得記載事項與租賃契約範本,卻只單單規範了得終止情形下欲提前終止租約之一方,只有提前告知的義務而已。對於實務上最多糾紛的問題點,如何界定所謂合理的終止條件卻不見有任何明確的規範。而這種只做一半的規範,反而讓許多民眾產生終止租約的代價就只有扣一個月租金即可的誤會!更讓社會大眾誤以為定型化租約無論如何都不能禁止提前終止租約,而且無論任何條件也都只能扣除一個月的租金!

此外,前述應記載及不得記載事項與租賃契約範本所提及一方在得提前終止租約前提下,未提前告知需賠償他方最高一個月的租金,若同時造成他方損失者得否需另付損害賠償責任,亦或謹以此一個月租金為所有賠償範圍,也未見進一步規範與解釋。

前述應記載及不得記載事項與租賃契約範本的頒行,就是主管機關希望能夠讓許多租賃市場所發生的糾紛,獲得一個中立明確的處理規範與機制。目前看來這個期望似乎並未實現!

前述應記載及不得記載事項與租賃契約範本的頒行,就是主管機關希望能夠讓許多租賃市場所發生的糾紛,獲得一個中立明確的處理規範與機制。目前看來這個期望似乎並未實現!

政府在高呼居住正義並大力推展相關政策的同時,更應有完善的整體規劃各方執行實務上的配套,尤其是想導引龐大數量的閒置房屋能夠進入住宅租賃市場來滿足民眾居住需求時,更不能將這些已經是或是可能成為房東的族群,直接或間接被誤解、被抹黑為吸血嗑骨的無良房東!尤其在政府主導的社會住宅量體不足,及是否要大量興建社會宅仍有許多疑慮時,如何讓有閒置房屋的房東們在衡平原則的前提下,願意將房屋做為社會住宅所用,這才落實此一德政策美意,而不至於淪為口號或形成仇富的意識形態。

畢竟,正義實現的前提,不是建立在剝奪其他人合法利益。這樣的『居住正義』,只是披著道德外衣的鬥爭。在民主法治的時代,會讓人產生時空混亂的錯覺!